نمونه دسته بندی هزینه های ساختمان 5 طبقه

 

ردیف شرح گروه دسته بندی هزینه ساخت درصد در کل
1 سیمان - بتن - شن و ماسه 14.7%
2 گچ و گچ کاری 1.0%
3 بلوک - سفال - آجر 5.2%
4 موزاییک - کاشی - سرامیک - سنگ 12.7%
5 آهن آلات- میلگرد- پروفیل درب و پنجره 18.4%
6 چوب 7.8%
7 ایزوگام - قیرگونی و آسفالت 1.3%
8 شیرآلات - تاسیسات مکانیکی - عایق حرارتی 4.6%
9 یراق آلات درب و پنجره 2.6%
10 نقاشی ساختمان 1.5%
11 تاسیسات برقی 3.3%
12 شیشه 1.3%
13 دستمزد و خدمات  25.6%
14 جمع کل دسته بندی هزینه ساخت ساختمان 100.0%

منبع این نوشته : منبع
ساختمان ,هزینه ,بندی ,دسته ,دسته بندی ,بندی هزینه ,هزینه ساخت

پول داغ چیست؟

پول داغ یا Hot Money به پول سرگردانی گویند که در پی دریافت سود کوتاه مدت بالا به سرعت از بازاری به بازار دیگر انتقال پیدا می‌کند.

برای مثال این پول وارد بازار ارز و طلا شده و پس از کسب سود بالا در دوره زمانی نسبتا کوتاه و افول آن بدنبال بازار دیگری گشته و از بازار ارز و طلا خارج و وارد بازار بعدی خواهد شد.

در صنعت بانکداری نیز در بسیاری از مواقع بانک‌ها با ارائه نرخ‌های بالای سپرده یا گواهی سپرده در پی جذب این وجوه می‌باشند. مبالغ بالای این وجوه سرگردان و مقدار جذابیت بازارهای موازی در بسیاری از مواقع باعث تغییر نرخ‌های بانکی می‌شود.

پول داغ یک گردش وجوه (یا سرمایه) از یک کشور به کشور دیگر به منظور کسب یک سود کوتاه مدت روی نوسانات نرخ بهره یا نرخ تبادل ارز پیش بینی شده است. به این نگرش گردش سرمایه، 'پول داغ' گفته می‌شود چون به سرعت می‌تواند به داخل و خارج بازارها جابه‌جا شود که به طور بالقوه به بی‌ثباتی بازار منجر می‌شود.

نمونهٔ سادهٔ زیر پدیدهٔ پول داغ را روشن می‌کند: در آغاز سال ۲۰۱۱، متوسط نرخ ملی ارزش سپرده یک ساله در ایالات متحده برابر ۰٫۹۵٪ است. در مقابل، معیار سپردهٔ یک ساله چین، ۳٪ است. واحد پول چین به طور جدی ای از ارزش کمتری در برابر واحدهای پولی عمده تجاری دنیا برخوردار است و بنابراین احتمالاً در سال‌های پیش رو ارزش بیش تری نسبت به دلار آمریکا پیدا می‌کند. با توجه به این شرایط، اگر یک سرمایه‌گذار در ایالات متحده پول خود را در یک بانک چینی سرمایه‌گذاری کند، سرمایه‌گذار بازگشت سرمایه بیشتری نسبت به حالتی که همان سرمایه را در یک بانک آمریکایی سرمایه‌گذاری کند، دریافت می‌کند. این حالت، چین را هدف عمدهٔ گردش به داخل پول داغ قرار می‌دهد. این تنها یک نمونه برای رفع ابهام است. در واقع، پول داغ حالت‌های گوناگون بسیاری از سرمایه‌گذاری را در بر می‌گیرد.

توصیف زیر به روشن‌تر شدن این پدیده کمک می‌کند:" یک کشور یا یک بخش در جهان اقتصاد، یک بحران مالی را تجربه می‌کند؛ سرمایه به طور وحشت آوری خارج می‌شود، سرمایه گذاران مقاصد جذاب تری را برای پولشان جستجو می‌کنند. در مرحله بعد، گردش‌های به داخل سرمایه یک جنبش عظیمی را ایجاد می‌کند که با بالا رفتن بدهکاری‌ها همراه می‌شود، برای مدتی بهای دارایی‌ها افزایش پیدا کرده و مصرف افزایش می‌یابد. اما غالباً، این گردش‌های به داخل سرمایه بحران دیگری را نیز به دنبال دارد. برخی مفسران این الگوهای گردش سرمایه را به عنوان "پول داغ" توصیف می‌کنند که از یک کشور یا بخش به دیگری جریان پیدا می‌کند و دنباله‌ای از ویرانی‌ها را از خود به جا می‌گذارد.

روش‌های اصلی مقابله با پول داغ :

  • افزایش نرخ ارز: نرخ ارز می‌تواند به عنوان یک ابزار برای کنترل گردش‌های داخلی پول داغ استفاده شود. اگر واحد پولی کم ارزش باشد می‌تواند یک دلیل برای گردش‌های داخلی پول داغ باشد. در این شرایط اقتصاددانان معمولاً یک افزایش یک دفعه‌ای معنی دار سریع تر از حرکت معمول در نرخ ارز را توصیه می‌کنند، چون حرکت معمول افزایش نرخ ارز پول داغ بیشتری را به داخل کشور جذب می‌کند. یک مسئله منفی در این رویکرد این است که افزایش نرخ بهره می‌تواند رقابت را در بخش صادرات کاهش دهد.
  • کاهش نرخ بهره: کشورهایی سیاست کاهش نرخ بهره معیار بانک مرکزی را برای کاهش گردش داخلی اتخاذ می‌کنند. برای مثال در ۱۶ دسامبر ۲۰۱۰ بانک مرکزی ترکیه بازارها را با کاهش نرخ‌های بهره در زمان افزایش تورم و رشد اقتصادی نسبتاً بالا متعجب کرد. اردمباسی قائم مقام بانک مرکزی ترکیه با این نظریه که کاهش نرخ معمول بهترین راه برای جلوگیری از زیاد شدن گردش داخلی سرمایه می‌باشد مخالفت کرد. در ۱۴ فوریه ۲۰۱۱ محمت سیمسک وزیر مال ترکیه بیان کرد: بیش از ۸ بیلیون دلار در سرمایه‌گذاری کوتاه مدت از کشور بعد از کاهش نرخ‌ها و قدم برداشتن در جهت کاهش رشد اعتبار خارج شده است. بازارها این پیام رو دریافت کردند که ترکیه پول داغ نمی‌خواهد.[۴][۵]
  • کنترل‌های سرمایه: بعضی از سیاست‌های کنترل سرمایه که در چین اتخاذ شد به این دسته‌بندی تعلق دارد. برای مثال در چین دولت اجازه نداد که بودجه‌های خارجی به طور مستقیم در بازار سرمایه سرمایه‌گذاری شوند. همچنین بانک مرکزی چین سهمیه‌هایی را برای موسسات مالی چین برای استفاده از وام‌های کوتاه مدت خارجی تعیین کرد و همچنین از استفاده بیش از حد بانک‌ها از سهمیه هایشان جلوگیری کرد. در جون ۱۹۹۱ دولت شیلی یک ذخیره ۲۰ درصدی نیازمندی بدون پرداخت را به جهت سپرده‌ای در بانک مرکزی برای یک دوره یکساله برای بدهی‌های ارز خارجی شرکت‌هایی که مستقیماً ارز خارجی قرض کرده بودند راه اندازی کرد.[۶][۷]
  • افزایش نیازمندیهای ذخایر بانکی و پاکسازی:برخی کشورها یک سیاست نرخ مبادلات ثابت را دنبال می‌کنند. در مقابل شبکه عظیم گردش داخلی سرمایه، آن کشورها در بازار مبادلات خارجی مداخله می‌کنند تا از افزایش نرخ ارز جلوگیری کنند، سپس اثر پولی مداخله از راه بازار و از راه افزایش نیازمندی‌های ذخایر بانکی را پاکسازی می‌کنند.

برای مثال زمانی که پول داغ سرچشمه گرفته از ایلات متحده وارد چین می‌شود، سرمایه گذاران در بازار ارز دلار آمریکا را می‌فروشند و یوان چین خریداری می‌کنند و این کار فشار رو به بالایی بر ارزش یوان خواهد گذاشت. به منظور جلوگیری از افزایش واحد پول چینی، بانک مرکزی چین برای خرید دلار آمریکا یوان چاپ می‌کند. این موضوع منبع مالی چین را افزایش می‌دهد که به نوبه خود باعث تورم می‌شود. سپس بانک مرکزی چین مجبور است ذخیره نیازمندی‌های بانک را افزایش دهد یا اوراق قرضه چینی را صادر کند تا پول‌هایی که پیش از به بازار در عملیات مداخله نرخ مبادلات تزریق کرده است را برگرداند. با این حال این رویکرد به مانند دیگر رویکردها محدودیت هاییدارد، نخست آن که بانک مرکزی نمی‌تواند به افزایش ذخایر بانکی ادامه دهد چون بر سودآوری بانک تأثیر منفی خواهد گذاشت. دوم آنکه در بازار اقتصادهای نو ظهور، بازار مالی داخلی به اندازه کافی عمیق نیست تا بر گردش‌های بازار باز تأثیر گذار باشد.

استحکام مالی:این نظریه مبنی بر استفاده از محدودیت مالی، به ویژه به شکل هزینه کردن تخفیفات بر غیرقابل معاملات است، بنابراین به عنوان تراکم پایینتر اثر تورمی جریان داخلی سرمایه را مطالبه و محدود کند.
منبع این نوشته : منبع
بازار ,افزایش ,سرمایه ,بانک ,می‌کند ,کاهش ,بانک مرکزی ,برای مثال ,پیدا می‌کند ,گردش داخلی ,دلار آمریکا ,بانک مرکزی ترکیه ,می‌شود، سرمایه گذارا

انتقال سرقفلی بین وراث

وراث صاحب سرقفلی می‌توانند بدون نیاز به رضایت مالک یا موجر سرقفلی را به یکدیگر انتقال دهند و از این حق استفاده کنند.

در توضیح سرقفلی باید گفت بر اساس نظر حقوقدانان و وکلا سرقفلی قیمتی است که در صورت خرید ملکی تجاری علاوه بر عرصه اعیان باید برای او نیز پولی پرداخت شود که بر اساس عرف امروز تنها 20 درصد از ارزش ملک را عرصه و اعیان تشکیل می‌دهد و 80 درصد ملک تجاری ارزش سرقفلی آن است.

شخصیت صاحب اصلی سرقفلی در وراث ادامه پیدا کرده  و انتقال به غیر در این جا روی نداده و برای انتقال بین وراث نیازی به اجازه مالک نیست.

در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی باشد. اساسا انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستاجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از غیر اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی (مورد اجاره) به آنها منتقل می شود.


منبع این نوشته : منبع
سرقفلی ,وراث ,انتقال ,مالک ,مورد اجاره ,اجازه مالک

شرایط بازنشستگی بیمه شدگان مرد

طبق مقررات ماده ٧٦ قانون و تبصره های ذیل آن بیمه شدگان مرد با دارابودن شرایط زیر میتوانند درخواست بازنشستگی نمایند:

-دارابودن ٦٠ سال سن و ٢٠ سال سابقه پرداخت حق بیمه.
-دارابودن ٥٠ سال سن و ٣٠ سال سابقه پرداخت حق بیمه.
-دارابودن ٣٥ سال سابقه پرداخت حق بیمه بدون شرط سنی.
همچنین بازنشستگی در مشاغل سخت و زیان آور نیز چنانچه سن بیمه شده زیر ٥٠ سال باشد، درصورتی که دارای ٢٠ سال اشتغال در کارهای سخت و زیان آور را داشته و حق بیمه دوره مزبور را پرداخته باشد و یا مجموع سوابق اصلی و ارفاقی (ناشی از اشتغال درمشاغل سخت و زیان آور) به ٣٥ سال برسد حائز شرایط بازنشستگی را خواهد داشت .


منبع این نوشته : منبع
بیمه ,بازنشستگی ,دارابودن ,زیان ,پرداخت ,سابقه ,سابقه پرداخت ,شرایط بازنشستگی ,بیمه دارابودن ,بیمه شدگان

سه دلیل امام علی(ع) برای عمر بلند فرعون

امیرالمومنین امام علی(ع) فرمودند فرعون به سه دلیل عمر بلندی داشت اول آنکه فقرا را اطعام می‌کرد؛ دوم آنکه سهل الحجاب بود یعنی با اینکه ادعای خدایی داشت، اما مردم اگر با او کار داشتند می‌توانستند او را ببینند و این طور نبود که از 15 مسئول دفتر اجازه بگیرند و در نهایت هم نتوانند او را ببینند. دلیل سوم عمر بلند فرعون این بود که نسبت به همسرش غیور بود بدین معنی که اجازه نمی‌داد همسرش در معرض دید نامحرم قرار بگیرد.

*سخنرانی حجت الاسلام ناصر رفیعی محمدی در هیات رزمندگان اسلام


منبع این نوشته : منبع
دلیل ,فرعون ,بلند فرعون

تحلیل افزایش قیمت مسکن

به طور میانگین طی ۵۰ سال گذشته در شهر تهران آپارتمان  ۲۰ درصد، زمین ۲۵ درصد و نرخ دلار ۱۷.۵ درصد سالیانه افزایش قیمت داشته اند. البته در این محاسبه نرخ دلار را بر مبنای واقعی آن یعنی ۸۰۰۰ تومان در نظر گرفته شده و فرض گردیده قرار است به حدود این مبلغ کاهش یابد یا قدرت خرید به تدریج نسبت به دلار اصلاح شود. مبنای محاسبه رشد دلار هم بدین صورت است که تورم متوسط سالیانه و سود بانکی در ایران را حساب میشود که سالیانه حدود ۲۰ درصد است و نرخ بهره در آمریکا را هم ۲.۵ درصد در نظر گرفتیم که مابه‌التفاوت آن ۱۷.۵ درصد می شود. تورم متوسط سالیانه در ایران، تورم متوسط دلار در آمریکا را از هم کم می‌کنیم مابه‌التفاوت آن بالانس دلار و ریال است.

وی افزود: در طول ۵۰ سال گذشته در مواقعی دلار ثابت مانده و خودش را با قیمت بقیه کالاها مثل آپارتمان و زمین بالانس نکرده است. مثلا قیمت دلار امروز باید حدود ۷۹۰۰ تومان باشد؛ زیرا طی ۵۰ سال باید ۱۲۰۰ برابر می‌شد. این در حالی است که آپارتمان در تهران ۱۸۰۰ برابر و زمین ۱۰ هزار برابر شده است.

 بنابراین رشد قیمت زمین به مراتب بیش از قیمت مسکن و ارز بوده که نشان می‌دهد آنچه که در بلندمدت بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار بوده، رشد قیمت دلار نبوده بلکه فاکتور زمین، عامل اصلی بوده است.

  افزایش قیمت ارز در ماههای اخیر ناشی از هیجانات سیاسی بوده است گفت: قیمت دلار هم اکنون دارای حباب است. بنابراین یا باید ثابت بماند و بر مبنای آن قیمتها در طول سالهای آینده اصلاح شود یا اینکه قیمت دلار به محدوده ۸۰۰۰ تومان برگردد. آمار نشان می‌دهد نبود تعادل بین عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمت مسکن شده است. قیمت آپارتمان به نسبت ارز، بسیار بیشتر بود اما دولت با سیاست سرکوب ارز، قیمت آن را پایین نگه داشته بود تا اینکه در ماههای اخیر این فنر رها شد.

 در حال حاضر حدود ۴۰ درصد قیمت مسکن به نرخ ارز مربوط می شود و ۶۰ درصد دیگر به دستمزد وابسته است. بنابراین اگر قیمت ارز کاهش پیدا کند ۴۰ درصد بر آپارتمان تاثیر می‌گذارد. از سوی دیگر اگر ارز ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشته باشد آپارتمان باید ۴۰ درصد بالا برود. چون قبلا این رشد خود را پیش‌خور کرده است.

 با اشاره به سهم زمین در آپارتمان بخش اصلی رشد قیمت مسکن ناشی از زمین و عوارض شهرداری است و قیمت ساخت، کمترین سهم را داشته است. در حال حاضر تراکم را بالا می‌برند تا بتوانند قیمت زمین را سرشکن کنند؛ زیرا برای زمین، بخصوص در کلانشهرها نمی‌توان چاره‌ای اندیشید و فقط باید تعداد طبقات را افزایش داد.

  سیاست مسکن مهر را نیز در کاهش قیمت مسکن تاثیر کمی داشته و دولتهای نهم و دهم در نظر داشتند با حذف فاکتور زمین در قالب طرح مسکن مهر، قیمت مسکن را کاهش دهند. غافل از این‌که آنچه به زمین ارزش می دهد، زیرساختها و امکانات است و نمی توان با ساخت مسکن در بیرون از شهرها، قیمت مسکن در کلانشهرها را پایین آورد.

منبع: سایت رکنا


منبع این نوشته : منبع
قیمت ,مسکن ,دلار ,درصد ,زمین ,آپارتمان ,قیمت مسکن ,افزایش قیمت ,قیمت دلار ,تورم متوسط ,نشان می‌دهد ,تورم متوسط سالیانه

هزینه ساخت در تهران (مرداد 97)

جمع کل                                             100%                                1.628
سفت کاری                                          37%0.603
نازک کاری                                            39%0.635
تاسیسات مکانیکی                                15%0.244
تاسیسات برقی                                    9%0.147

برای هزینه پروانه ساخت 10% به میلغ فوق اضافه میشود.


منبع این نوشته : منبع

حق سرقفلی و حق مالکیت محل کسب

– محل کسب (استیجاری) که حق سرقفلی برای آن پرداخت نشده است.

برای این‌گونه اماکن تجاری تنها یک حق می‌توان متصور شد آن‌هم «حق مالکیت» است که «۱۰۰ درصد» آن متعلق به مالک ملک تجاری است و مستأجر محل در صورت داشتن قرارداد استیجاری صرفاً مالک منافع عین مستأجره در مدت قرارداد بوده که با گذشت مدت باید محل اجاره را تخلیه و تحویل مالک دهد بدون این‌که بتواند مدعی حقی باشد در این خصوص ماده ۴۹۴ قانون مدنی چنین تعیین تکلیف نموده است: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد مؤجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»

ردیف حقوق متعلق محل کسب  مشمولقانون ۱۳۷۶ درصد حداقل درصد حداکثر
۱ حق مالکیت محل کسب ندارد ۱۰۰

محل کسب (استیجاری) که حق سرقفلی برای آن پرداخت شده است.

ارزش این‌گونه اماکن تجاری از دو حق تشکیل شده است که در ذیل به آن خواهیم پرداخت:

 حق سرقفلی محل کسب

 این حق متعلق به مستأجر محل کسب بوده و ارزش آن با توجه به موجودیت تمام آیتم‌ها و عوامل مؤثر یا عدم وجود بعضی از این آیتم‌هاحسب مورد بین «۸۰ الی ۹۰ درصد» از ارزش کل «قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل کسب» خواهد بود.

حق مالکیت محل کسب

این حق متعلق به مالک ملک محل کسب بوده و ارزش آن با توجه به موجودیت تمام آیتم‌ها و عوامل مؤثر یا عدم وجود بعضی از این آیتم‌ها حسب مورد بین «۱۰ الی ۲۰ درصد» از ارزش کل «قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل کسب» خواهد بود.



منبع این نوشته : منبع
محلب ,مالک ,ارزش ,مستأجر ,متعلق ,سرقفلی ,مالکیت محلب ,عوامل مؤثر ,تمام آیتم‌ها ,وجود بعضی ,«قیمت بازاری ,مبادلاتی محلب» خواهد ,این‌گونه اماکن ت

تعادل مناسب میان سرمایه گذاری و ذخیره پول نقد

سرمایه گذاران اغلب میخواهند بدانند که تا په مقدار پول نقد باید در سبد سرمایه گذاری خود نگهدارند.

منطق ظاهری میگوید پول نقد درآمد کمی دارد و این تفکر اشتباهی غیر حرفه ایست. اشتباهی که بسیار کم در بین ثروتمندان و غیر حرفه ایها دیده میشود.

بهترین سرمایه گزاران تاریخ همیشه مقداری پول نقد در دسترس خود داشته اند اغلب به خاطر اینکه می دانند گاهی اوقات اوضاع تا چه حد میتواند وحشتناک شود و این بدون هشدار قبلی است.

وقتی که پول نقد موجود باشد هنگام رکود میتوان داراییهای با قیمت ارزان به سرمایه گذاری اضافه کرد.پول نقد موجب بستن سریع قرارداد و سرعت بخشیدن به روند موفقیت است.

نقش دیگری که پول نقد دارد مربوط به جنبه های روانشناسی آن و فراهم کردن آرامش فکری میشود و قادر خواهیم بود بعنوان یک تکیه گاه از آن استفاده کنیم.




منبع این نوشته : منبع
سرمایه ,گذاری ,سرمایه گذاری

درصد حق مالکانه در انتقال محل سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به غیر

انتقال به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل به طور دائم باشد مثل: بیع[۱]، صلح[۲]، هبه[۳]، وقف[۴] و هر نوع قراردادی که ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.

در صد حق مالکانه به قرار ذیل است:

درصد حق مالکانه در انتقال دائمی محل کسب

با توجه به میزان ارزش محل کسب

درصد
تا ۵۰۰ میلیون تومان

مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان

مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان

مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان

مازاد بر چهارمیلیارد تومان

۱۰ درصد

۸ درصد

۶ درصد

۴ درصد

۲ درصد


منبع این نوشته : منبع
درصد ,تومان ,میلیارد ,مازاد ,مالکانه ,سرقفلی ,تومان مازاد ,میلیارد تومان ,میلیارد تومان مازاد